“不翼而飞”的房产

更新日期:2019-5-29 来源:北京律师事务所

个存放我们身体和心灵的地方—“房子”,如何让我们的房子更安全?发生纠纷如何维护我们最大的权益?翟玉梅律师将执业多年代理的各类涉及房产纠纷的案件,通过案例分析、法条解析,让我们学会防范、控制风险,让您的家变的更安全。  

案情回放:王女士像往常一样早上去上班,晚上下班回家打开屋门瞬间惊呆了,200多平米的复式房屋,早上出门还一切正常,现在已经是一片狼藉,家具家电洗劫一空,王女士第一反映就是“进贼了”,赶紧报警,警察调查完后告诉王女士,这套房子已经不是她的了,现在的房主是李先生,要求王女士赶紧搬家,王女士瞬间感觉到天崩地裂“我的房子怎么不翼而飞了呢?”

原来这套房屋是王女士离婚前与前夫张先生一起购买的,两人离婚的时候这个房子还没有盖好,更没有房产证,双方离婚协议中对于这套房子没有进行分割。王女士离婚后一个人带着孩子生活十分辛苦,公婆看儿媳不易,提出跟王女士一起生活照顾孙子,此时正好这套房子交房,王女士带着公婆和孩子一起住了进去,一家人其乐融融的生活着。

王女士的前夫张先生由于近几年生意失败需要资金周转,这套房子的产权正好登记在张先生名下,张先生就私自将房屋以580万的价格出售。王女士气愤啊,这可是夫妻共同财产啊,前夫怎么都没跟自己商量说卖就卖了呢?我一定要要回属于自己的房产。

案件分析讲到这里啊,大家是不是跟王女士一样坚信,没有经过我同意私自出售我的房产,一定能要回来。

可是,结果却不尽人意,王女士经过一审、二审、再审,最后以败诉而告终。为什么呢?我详细解答一下,在我国《物权法》上有一个“善意第三人”的制度,什么叫善意第三人呢?我们看一下物权法第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人的。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”,《婚姻法解释三》第十一条:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持”。根据上述法律规定,所以王女士追回房屋的诉请被法院驳回。

看法条大家肯定很难理解,结合本案,跟大家讲一下何为善意第三人?第一,李先生当时买房时查看房产证登记的是张先生的名字,张先生已经离婚,李先生根本就不知道这里面有王女士的份额,而且每次看房也都是张先生的父母在家;第二,李先生是按照市场价格购买的房屋;第三,目前该房屋已经登记在李先生的名下。结合上面的三个条件,李先生完全符合善意第三人的制度,为保护善意买受人,法院没有支持王女士的诉求,王女士只能起诉前夫分割房款,但经过一二审诉讼的时间,随着房价的上涨,现在分割的房款已经买不起目前的房屋了。

翟律师建议:日常生活中我们该如何规避类似这样的法律风险呢?翟律师建议:1、一旦婚姻走到尽头涉及离婚,尽量将所有的财产分割清楚,不要遗漏财产,避免日后产生纠纷。本案中王女士离婚时如果将该房屋一并分割,就不会出现今天的局面;2、离婚时遗漏财产,离婚后可以起诉分割。本案中,该房屋产权证办理下来后,王女士可以以离婚后财产纠纷为由起诉法院要求分割该房屋,这样就可以避免前夫擅自出售夫妻共同房产。

最后还有买房人李先生,当我们作为买房人,在房产交易过程中如何规避风险,在以后的文章里,我会一一给大家讲解,下期见。

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